Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ? Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail d'habitation conclu doit respecter certaines règles (documents et informations obligatoires). Nous vous expliquons.
Ces règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé :
Bail signé depuis le 25 novembre 2024
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Attention
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
Si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
Si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de la communauté d'agglomération Pays basque, certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Rappel
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans, lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans, quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
Soit renouvelé sur proposition du propriétaire
-
Soit reconduit automatiquement
Bail signé du 29 juillet 2023 au 24 novembre 2024
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Attention
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Rappel
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire
-
soit reconduit automatiquement
Bail signé du 15 juillet 2022 au 28 juillet 2023
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire
-
soit reconduit automatiquement
Bail signé du 1er au 14 juillet 2022
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire
-
soit reconduit automatiquement
Bail signé de janvier à juin 2022
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'1 mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Où s'adresser ?
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Où s'adresser ?
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire,
-
soit reconduit automatiquement.
Bail signé en décembre 2021
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'1 mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Où s'adresser ?
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Où s'adresser ?
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire,
-
soit reconduit automatiquement.
Bail signé en novembre 2021
Forme du bail
Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'1 mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Où s'adresser ?
Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande
Où s'adresser ?
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de paiement des charges
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Informations sur les frais d'agence immobilière
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
-
Règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille
-
Si le logement est conventionné avec l'
Anah , la copie de la convention Anah -
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
-
6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail
À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :
-
soit renouvelé sur proposition du propriétaire,
-
soit reconduit automatiquement.
Attention
Le bail mobilité fait l'objet de règles spécifiques qui ne sont pas décrites ici.
Bail signé depuis le 25 novembre 2024
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Attention
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de la communauté d'agglomération Pays basque, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Rappel
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Bail signé du 29 juillet 2023 au 24 novembre 2024
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Attention
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Rappel
Le bail doit contenir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Bail signé du 15 juillet 2022 au 28 juillet 2023
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du forfait de charges, si tel est le cas
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Bail signé du 1er au 14 juillet 2022
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Bail signé de janvier à juin 2022
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'1 mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Où s'adresser ?
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Où s'adresser ?
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
-
Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Bail signé en décembre 2021
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.
En voici un exemple :
Modèle de bail pour un logement meublé (depuis le 1er août 2015)
Contenu du bail
Informations sur les parties
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Nom et domicile du propriétaire
-
Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire
-
Noms du ou des locataires
-
Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement
Le bail doit préciser les informations suivantes :
-
Consistance du logement et sa destination
-
Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
-
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)
-
Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'1 mois suivant la date du bail.
Le propriétaire dispose à son tour d'1 mois pour apporter cette précision.
Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
Où s'adresser ?
Si le bail mentionne une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a intentionnement indiqué une surface erronée, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.
Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.
Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.
La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :
-
si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
-
si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Où s'adresser ?
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Sur le territoire de Plaine Commune, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Sur le territoire d'Est Ensemble, certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :
-
Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
-
Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
-
Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
-
Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
-
Modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel)
-
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Informations sur les frais d'agence
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989)
-
et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Autres clauses
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :
-
imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
-
ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
-
ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.
Documents annexes au bail
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :
-
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
-
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
-
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
-
Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
À savoir
La loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l'attente de la parution du décret d'application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.
Le dossier de diagnostic technique doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) transmet ce dossier au locataire par mail, sauf si le locataire s'y oppose.
D'autres documents doivent également être annexés au bail :
-
État des lieux d'entréefait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
-
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
-
Equipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...)
-
Si le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
-
Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété.
L'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il indique également la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges.
À savoir
Un inventaire et état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou son représentant). Ces documents doivent être signés par le propriétaire et le locataire et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie).
Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut être obligé, avant de mettre en location le logement, d'obtenir en mairie une autorisation préalable, ou d'y déposer une déclaration contre récépissé. L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, devra être annexé au bail.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit contacter la mairie pour savoir si le logement est concerné par cette obligation :
Où s'adresser ?
Durée du bail
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an
-
ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Renouvellement du bail
Lorsque la durée du contrat est d'1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
