Achat d'un logement en copropriété

Consulter une annonce

L'annonce de vente immobilière vous présente les caractéristiques principales de l'appartement.

Elle apporte les informations suivantes :

• Prix de vente

• Immeuble en copropriété, nombre de lots

• Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur

• Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique

• Procédures éventuelles liées aux difficultés financières de la copropriété

Elle vous oriente également vers le site Géorisques où vous pouvez vous renseigner sur la présence de risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Si un professionnel (agent immobilier, notaire...) est mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur, l'annonce précise le montant de ses honoraires et s'ils sont à votre charge ou à celle du vendeur.

Visiter le bien

La visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l'état d'entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles...).

Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d'éventuelles contraintes environnementales.

Consulter la mairie

Pour connaître l'évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques (par exemple, la proximité avec un monument historique) ou les contraintes d'urbanisme applicables au logement, vous pouvez interroger le service de l'urbanisme de la mairie.

Où s'adresser ?

• Mairie

Vous pouvez transmettre une offre d'achat au vendeur. Cette étape est facultative, elle vous permet de formaliser votre offre et son montant par écrit.

Pour être valide, elle doit comporter ces indications :

• Date

• Durée de validité

• Mention de l'appartement concerné

• Prix proposé

Si le propriétaire l'accepte vous êtes engagé.

La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente.

La promesse peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :

• Acte sous signature privée

• Acte authentique, cette forme est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, le vendeur vous remet des documents et des diagnostics. Ils vous informent sur les caractéristiques du bien. Ils sont annexés à la promesse de vente.

Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété 

• Fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété

• Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés

• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

• Carnet d'entretien de l'immeuble

• Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe

• Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement du syndicat de copropriété

Informations sur la situation financière de la copropriété

Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Un dossier de diagnostic technique doit vous être remis en même temps que la promesse de vente.

Il comporte les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative

• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (diagnostic amiante)

• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans

• État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement

• Rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif obligatoire dans 71 communes d'Île-de-France pour améliorer la qualité de l'eau pour les épreuves de nage libre et de triathlon des jeux olympiques de 2024

• État relatif à la présence de termites de la partie privative

• Etat relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)

• Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes

• Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère

• Carnet d'information du logement (CIL)

• Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)

Remise des documents

Les documents vous sont remis par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (clé USB, mail). Dans ce dernier cas, vous acceptez par écrit ce mode de transmission.

Vous attestez de la remise en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire ( l'acte est établi sous seing privé ), vous attestez de la remise des documents par un écrit daté et signé de votre main.

État daté

Avant la vente, un état daté est transmis par le syndic au notaire.

Ce document obligatoire vous informe de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il vous permet également de connaître les appels de fonds que vous aurez à payer après l'achat.

Verser un acompte 

Si la promesse de vente prévoit le versement d'un acompte, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Après la signature d'une promesse de vente, vous avez obligatoirement un délai pour revenir sur votre engagement sans motif et sans indemnité à verser : le délai de rétractation.

Par la suite, seule une condition inscrite dans le compromis vous permet de vous désengager sans pénalité si elle s'avère irréalisable : il s'agit d'une condition suspensive.

Lors de la vente, le contrat d'assurance habitation du vendeur vous est transféré automatiquement. Cela évite que l'habitation reste sans assurance, même pendant une courte période.

Aprés la vente, vous avez la possibilité, tout comme l'assureur, de résilier le contrat transféré.

Le syndic souscrit un contrat d'assurance pour les parties communes de la copropriété.

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.

Le versement du montant d'un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.

Les frais d'acte notarié sont également payés à la signature de l'acte de vente.

Vous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition à l'aide de ce simulateur :

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l'intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :

• Constat de risque d'exposition au plomb

• Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)

• Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment

• Etat de l'installation intérieure de gaz

• Etat de l'installation intérieure d'électricité

• Rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ou d'assainissement collectif dans les zones où les rejets d'eaux usées et pluviales peuvent avoir une incidence sur les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine

En l'absence de l'un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché correspondant.

En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles, vous pouvez demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.

Les clefs du bien vous sont données après la signature de l'acte définitif.

Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière. Il vous notifie la copie de l'acte de propriété en main propre, par lettre RAR ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

• Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électronique

• Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre le vendeur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.